Daha çok “Kat Karşılığı İnşaat” sözleşmesi olarak halk arasında kullanılsa da teknik olarak yapılan işin bedelinin arsa karşılığı ödenmesi sebebi ile “Arsa Karşılığı İnşaat” sözleşmesi olarak kullanılması gerekir.
Bu inşaat sözleşmeleri ile boş ya da üzerinde yıkılıp yeniden yapılacak eski bina bulunan parsel üzerine müteahhidin kendi sermayesi ile bir yapı yapması/yaptırması ve buna karşılık olarak yeni inşa edilmiş olan binadan bağımsız bölüm alınmasıdır. Bu yöntemde gayrimenkul sahipleri herhangi bir sermaye koymadan gayrimenkullerini yeniler ve ödenmesi gereken ücreti ayın yani gayrimenkul olarak öderler.
Bu yöntemde hem gayrimenkul sahibi hem de müteahhit bazı haklara sahip olmakta ve yükümlülükler altına girmektedirler. Yeni binanın inşa edilmesi sonucu maddi bir varlık yani eser meydana getirildiği için aynı zamanda bu sözleşmeler “eser sözleşmesi” kapsamında da değerlendirilir. Bu sözleşmeler “Eser Sözleşmesi” ve “TaşınmazMal Satış Vaadi Sözleşmesini” birlikte içermesi sebebiyle karma bir sözleşmedir. Arsa karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı feshedilemeyen sadece mahkeme kararı ile fesh edilebilen sözleşmelerdir.
Bu tarz inşaat sözleşmeleri yapılacak inşaatta oluşan daire, dükkan veya ofis gibi bağımsız bölümlerin tarafların kuracağı ortaklık içinde 3. kişilere satılması ve elde edilecek hasılatın arsa sahibi ile müteahhit arasında belirlenen orana göre paylaşılmasıdır.
Örneğin taraflar %50 oranında geliri paylaşımı ile anlaşılmışsa daire şeklinde yapılan 6 bağımsız bölümün her biri 300.000 TL’na satılmışsa toplamdaki 1.800.000 TL taraflar arasında 900.000TL/900.000 TL olarak paylaşılır.
3. ÜCRET KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Bu tür inşaat sözleşmeleri arsa sahibine teslim edilmek üzere, inşaatın müteahhit tarafından ya m2 birim fiyat bazında veya önceden belirlenmiş olan götürü bedelle yapılmasını içeren sözleşmedir. İnşaat, müteahhit tarafından yapılır ve ödenecek bedel inşaatın yapılma oranına göre hakedişler doğrultusunda arsa sahibi tarafından müteahhide ödenir.
Bayındırlık Birim Fiyatları:
Birim fiyata esas alınan miktarlar rayiç bedellerdir. Rayiç bedel birim maliyet analizlerinin hesabında kullanılan malzeme, işçilik, araç, vs. tüm gider kalemlerinin ortalamasını gösteren yaklaşık ücret listesidir. Bu liste, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanır ve Bayındırlık Birim Fiyatları (BBF) olarak adlandırılır. İnşaat sözleşmesinde Bayındırlık Birim Fiyatları’nın kararlaştırılması durumunda bu fiyatlar esas alınır. Birim fiyatlı bedelde, inşaatın niteliğine göre başlangıçta öngörülmüş yaklaşık bedelin aşılması veya düşmesi mümkündür.
Götürü Bedel:
Götürü bedelde birim fiyat yapılan pazarlık ile belirlenir. Götürü bedelin sonradan arttırılması veya bundan indirim yapılması istenemez. Götürü bedelde genelde yaptırılacak işin bir bölümü de tamamı da esas alınabilir.
Anahtar Teslim:
İnşaat yapımının sözleşmedeki koşullara göre gerçekleştirilerek oturuma hazır bir şekilde teslim edilmesidir. Bu halde, arsa sahibi sözleşmede kararlaştırılan bedel dışında hiçbir harcamaya katılmayacaktır.
4. KAMU İHALESİ İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ
Kamu kurumlarının ihtiyacı olan, her türlü bina yol, köprü, vs. gibi inşaat işleri özel sektörde yer alan müteahhitlere ihale yoluyla yaptırılmaktadır.
İnşaat işleri ihaleleri 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu ya da 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri doğrultusunda yapılabilmektedir. İdarelerin kamu kaynağı kullanımını gerektiren inşaat işleri 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa; kamu harcaması yapılmasını gerektirmeyen ve bütçeden ödenek kullanımı söz konusu olmayan kat ve/veya arsa karşılığı yapım işleri ise 2886 Sayılı Devlet İhale Kanununa tabidir. Devletin ve belediyelerin arsa payı inşaat işleri bu kapsamdadır.
Kamu ihalesi inşaat sözleşmelerinin bir türü de yap-işlet-devret sistemi ile yapılanlardır. Sözleşme çerçevesinde, inşaatın maliyetlerin özel şirket tarafından karşılandığı ve ortaya çıkan yapının inşaatı yapan şirket tarafından belli bir süre işletildiği, sözleşmede belirtilen sürenin bitimi ile de inşa edilenin işler vaziyette, borçsuz olarak, ilgili kurum ya da kuruluşlara devredildiği yatırım şeklidir.
