Bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı veren bir ön sözleşmedir. Taraflar bu ön sözleşme ile ana sözleşmenin imzalanmasını hüküm altına almak isterler. Ön sözleşmenin imzalanması ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğacaktır.
Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Koşulları
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin pratikte (kanuni düzenlenme de yoktur) tapuda da düzenlenebilmektedir.
- Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilme zorunluluğu yoktur fakat sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.
- Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilirse, bu tarihten itibaren 5 yıl içerisinde satış, ipotek, haciz işlemleri yapılamaz ve irtifak hakları tapuya tescil edilemez.
- Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi 10 yıl süre ile geçerli olur.
- Sözleşmenin tapuya şerhini taraflarından birinin talep etmesi yeterlidir.
- Taşınmazın belirli olması gerekir, tapusuz bir taşınmaza bu sözleşme yapılamaz.
- Taşınmaz elbirliği mülkiyetinde ise paylı mülkiyete çevrilmeden bu taşınmaz üzerinde satış vaadi sözleşmesi yapılamaz.
- Paylı mülkiyete sahip bir taşınmazın payları belli ise, payın belli bir bölümüne veya tamamına satış vaadi sözleşmesi yapılabilir.
Satış Vaadi Sözleşmelerinde İşlemin Maddi Yönü
- Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için satış bedelinin sözleşmede belirlenmiş olması gerekir.
- Noterde düzenlenen Satış Vaadi Sözleşme’si için her imza için binde 1,13 harç alınır.
- Satış Vaadi Sözleşmesi’nin tapuya şerhinde, sözleşmede yazılı bedel üzerinden (bedel yok ise emlak vergisi değeri üzerinden) binde 6,83 oranında harç alınır. Bu bedel, sözleşmeye konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az, emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz.
- Satış vaadi sözleşmelerinde damga vergisi bulunmamaktadır.
Sözleşmenin Sona Ermesi
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sonlanır.
- Sözleşme fesih edilmediği sürece sözleşme geçerli olacak ve tarafları bağlayacaktır.
- Sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğundan sözleşmenin feshi de noterde yapılacaktır.
- Taraflardan her biri sözleşmenin ifasını talep etme hakkına sahiptir, ancak bir ifa imkânsızlığı söz konusu olduğu zaman sözleşmenin ifası istenemeyecektir.
- Taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda diğer taraf fesih ihbarı gönderebilir.
- Sözleşmenin fesih edilmemesi durumunda ise, taraf karşı taraftan yükümlülüklerini yerine getirmediğinden dolayı doğan zarar tutarının ve yükümlülüklerinin yerine getirilmesini talep edebilecektir.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin önemli sona erme sebeplerinden biri zamanaşımına uğramasıdır, zamanaşımı süresi 10 yıldır.
