Due Diligence (Ayrıntılı İnceleme Raporu) Nedir?

Due Diligence raporu genellikle şirket değerlendirmelerinde yapıldığı bilinmektedir fakat gayrimenkullerin alımı, satımı, kiralanması, proje geliştirme çalışmalarında da yapılmaktadır. Her due diligence raporunun içeriği yapılacak işe göre değişmektedir. Şirket satışı için yapılacak olan due diligence ile gayrimenkul satışı için yapılacak olan due diligence raporunun hem incelemesi dolayısı ile içeriği farklı olacaktır.

Burada gayrimenkuller ile ilgili yapılan due diligence raporları anlatılmaktadır.

Due Diligence Ayrıntılı İnceleme Raporu anlamında olup gayrimenkulün mevcut durumunun ve risklerinin tüm belgeleri ile birlikte ortaya konulmasıdır.

Gayrimenkuller ile ilgili işlemlerde yapılan due diligence çeşitleri aşağıdaki gibidir:

Tüm bu uzmanlıklar farklı olup ilgili uzman firmalar tarafından hazırlanması gerekir. Raporlar gayrimenkullerin mevcut durumu ile ilgili tüm bilgileri detaylı bir şekilde içerir, verilen bilgilerin belgelere dayanması esastır. Yapılacak işleme göre tüm raporların yaptırılması gerekmeyebilir. Due Diligence raporları, gayrimenkul alıcıları ya da satıcıları ya da diğer hak sahipleri tarafından yaptırılabilir.

Raporu hazırlayan firmalar bilgilerin doğruluğuna dair mali taahhütte bulunur, yükümlülük altına girer.

 

LEGAL DUE DILIGENCE (HUKUKİ DEĞERLENDİRME RAPORU)

Gayrimenkulün yasal durumu ile ilgili tüm bilgileri ve belgeleri detaylı olarak içerir. Belgeler, rapor ekinde sunulur, sunulan belgeleri orijinal olması tercih edilir.

Mülkiyet İncelemesi: Gayirmenkul’ün mülkiyeti, varsa ortaklık yapısı, şirket mülkiyetinde mi özel mülkiyette mi olduğuna ve gayrimenkulün kaç yıldır sahip olduklarına dair bilgi verilir.

Tapu Kaydı İncelemesi: Gayrimenkul’ün tapu kayıtları tapu müdürlüğünde incelenir; kütükte yer alan haklar, şerhler, hacizler vs. tespit edilir. Gayrimenkul‘ün aktif ve pasif takyidat bilgileri tapu müdürlüğünden temin edilerek raporda takyidatlar ile ilgili açıklamalar yapılır.

Sözleşme İncelemesi: Gayrimenkulün ilk satın alma sürecinden itibaren yapılan tüm sözleşmeler; satış vaadi sözleşmesi, satın alma sözleşmesi, inşaat sözleşmesi, yönetim planı, gayrimenkulün yönetimi için firmalar ile yapılan servis ve tedarik sözleşmeleri, gayrimenkul kiralaması yapan firmalar için yapılan tüm sözleşmeler incelenir. Sabit giderler için kurumlar ile yapılan (elektirk, doğalgaz, su) tüketim sözleşmeleri incelenir ve raporlanır.

İmar Durumu ve İmar Uygulamaları İncelemesi: Gayrimenkul’ün yer aldığı kadastral paftalar, imar planları (mevcut ve varsa önceki planlar) incelenir. Parselin oluşum süreci ile ilgili olarak, yapılan tüm işlemler Tapu ve Kadastro Müdürlüğü ve belediyesinde yer alan dosyalarında bulunan evraklar aracılığı ile incelenir. Arsanın oluşum sürecinde imar uygulaması yapılmış mı, uygulama 18. Madde’ye göre mi 15-16. Madde’lere göre mi yapılmış bu süreçte herhangi bir muvafakat verilmiş mi, yapılan terkler, alınan encümen ve meclis kararları incelenir.

Gayrimenkulün mevcut inşaat hakları vs. kalan inşaat hakkı tespiti yapılır. Gayrimenkul üzerinde imar değişikli, kamulaştırma kararı vs. var ise bilgilendirme notu yazılır.

Hukuki Durum İncelemesi: Gayrimenkul ile ilgili davaların olup olmadığı araştırılır. Gayrimenkul’ün onaylı projesi ile uyumsuz bir ilave yapının olup olmadığı tespit edilir ve raporda belirtilir. Gayrimenkulün ruhsat tarihi/tarihleri (birden fazla ruhsat var ise), yapı kullanma izin belgesi/belgeleri (farklı binalar için alınmış birden fazla iskan/yapı kullanma izni var ise) tarihi, cins tashihinin yapılıp yapılmadığı ve kat mülkiyetinin kurulup kurulmadığı incelenir.

Kira Sözleşmeleri İncelemesi: Gayrimenkul’ün ticari gayrimenkul olması durumunda kiracılarla yapılan sözleşmeler ve sözleşme tadilatları detaylı olarak özetlenir, sözleşme süreleri, verilen teminatlar, garanti mektupları, gayrimenkulün ortak alan giderleri olması durumunda ortak alanlar ile ilgili kiracı ve mal sahibinin yükümlülükleri incelenir. Kiracıların ödemelerini düzenli yapıp yapmaması, vs. incelenir. Kiracı ciro bilgileri temin edilir, ciro/kira oranı analizi yapılır.

Bekleyen kiracı listesi varsa sözleşmeleri incelenir.

Gayrimenkul Sigortaları İncelemesi: Gayrimenkul için yapılmış olan poliçeler incelenir.

 

TECHNİCAL DUE DILIGENCE (TEKNİK İNCELEME RAPORU),

Gayrimenkul üzerinde yer alan yapıların, tüm teknik özelliklerinin ve projelerinin incelenmesidir. Ruhsat projesi, as-built projeler, elektrik, mekanik, sıhhi tesisat projeleri, zemin etüd raporu incelenir.

Yapının yerinde yapılan incelemesinde projeleri ile mevcut durumu arasında farklar var ise bunlar raporda belirtilir. Bina ile ilgili tüm teknik veriler raporda gösterilir.

İnşaat süresince yapılmış olan inşaat ve garanti sözleşmeleri incelenir.

 

ENVIRONMENTAL DUE DİLLİGENCE (ÇEVRESEL DEĞERLENDİRME RAPORU),

Genellikle gayrimenkul alımında alıcılar tarafından yaptırılan bir incelemedir. Faz 1 ve faz 2 olmak üzere 2 aşamalıdır.

Faz 1 aşaması sadece bölge ve gayrimenkulün bulunduğu parsel ile ilgili yapılan araştırmalar sonucu ve gözle yapılan bir değerlendirmedir. Gayrimenkulün daha önce hangi amaçlarla kullanıldığı araştırılır, gözle görülen bir kirlilik olmadığı sürece faz 2 raporu yapılmaz. Alanda kirlilik gözlemlendi ise ve daha önceki kullanımı risk içeriyor ise (daha önce ağır sanayi tesisi vs. olarak kullanıldı ise) çeşitli noktalarda sondaj yapılıp su ve toprak örnekleri ilgili laboratuvarlarda incelendikten sonra alan ile ilgili bilgi verilir ve risk az-orta-yüksek olarak belirlenir. Alınacak önlemler hakkında bilgilendirme yapılır.

 

TAX DUE DILIGENCE (VERGİ İNCELEMESİ)

Gayrimenkul’ün alım-satımı ile ilgili vergi yükümlülükleri incelenir, eğer gayrimenkul şirket ile birlikte satılacaksa ya da hisse paylaşımı olacaksa diğer vergi araştırmaları yapılır.

Gayrimenkulün emlak beyanları incelenerek beyanların doğru verilip verilmediği araştırılır. Doğru verilmemesi durumunda oluşması muhtemel cezalar ile ilgili bilgi verilir. Satış aşamasında Emlak Vergileri’nin ilgili malik tarafından ödenmesi zorunluluğu olduğu için satışı etkileyen bir unsur değildir fakat müteselsil sorumluluk vardır. Yıllık emlak vergisi ödemeleri NOI (net operasyon gelirini) etkilediği için önemlidir.