Riskli Yapıların Bulunduğu Parsellerde, Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında Yapılacak Uygulamalar
- Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır.
- Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin,
- Parsellerin tevhit edilmesine,
- Münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,
- İfraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine,
- Yeniden bina yaptırılmasına,
- Payların satışına,
- Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine,
bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise anlaşma sağlanamayan taşınmazların değeri lisanslı değerleme kuruluşlarınca tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Anlaşma sağlanamaması halinde, yapılacak uygulamalara paydaşların min. 2/3 çoğunluğu ile karar verilir.
Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara tebliğ edilir ve 15 gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların rayiç bedeli bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.
- Paydaşların min. 2/3 çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
- Paydaşlara satış gerçekleştirilemezse bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve min. 2/3 çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.
- Riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Bakanlığa veya Bakanlığın uygun gördüğü bağlı veya ilgili kuruluşuna veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilir.
- Bakanlıkça uygun görülmesi halinde, arsa payları satın alınanlar ile konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.
- Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, yapılacak uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında bütün maliklerin min. 2/3 çoğunluğu ile karar verilir.
- Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bazılarının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde;
- İlgili tapu müdürlüğünce, parsel üzerinde bulunan sadece riskli yapılar tapu kütüğüne riskli yapı olarak işlenir.
- Yürütülecek uygulamalara sadece riskli olarak tespit edilen yapıların maliklerinin min. 2/3 çoğunluğu ile karar verilir.
- Riskli olarak tespit edilen yapıların yapı ruhsatı sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakatine istinaden düzenlenir.
- Kurulacak kat irtifakında da sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakati aranır.
- Riskli olarak tespit edilen yapıların bulunduğu alan ile riskli yapı olmayan yapıların bulunduğu alan ifrazı mümkün ise, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri re’sen yapılır.
- Yapıların tamamının riskli yapı olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhid edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde maliklerin min. 2/3 çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel ya da parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhid edilebilmesi için boş parsellerdeki tüm maliklerin oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhidden sonra yapılacak uygulamaya tevhid ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin min. 2/3 çoğunluğu ile karar verilir.
- Yapıların yıktırılmasından sonra taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu haklar ve şerhler, tapuda, tevhit, ifraz, taksim, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Yeni kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece sözkonusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.
- Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı ya da mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir.
- Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı temlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi işlemi, hak sahipleri adına, talep edilmesi halinde Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından yapılır.
