İmar Barışı Hesaplamaları

Yazar

elif

17 Temmuz 2018

10160

İmar Mevzuatına Aykırı Olan Durumlar Nelerdir?

Ruhsatsız yapılan yapılar,
Ruhsatlı olup ruhsata aykırı imalatlar,
Ruhsata uygun olup iskan alamamış yapılar,
İskanlı fakat daha sonradan değişiklik ve ilaveler yapılmış yapılar vb. yapıları kapsamaktadır.

Başvurular

Tüm yapı için (yapının tamamı ruhsatsız ya da yapı kullanma izin belgesi alınmamışsa)
Tek bir bağımsız bölüm için yapılabilecektir.

İmar Barışı Sürecinde Ödenecek Olan Yapı Kayıt Belgesi Bedeli Nasıl Belirlenecektir?

Arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden hesaplanan bedelin,

Konutlarda %3’ü,

Ticari binalarda % 5’i üzerinden hesaplama yapılacaktır.

İnşaat Maliyeti Birim Fiyatı

	İnşaat Maliyeti	Birim Fiyat
1	Tarımsal amaçlı basit binalar	200	TL/m²
2	1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları	600	TL/m²
3	3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapılar	1.000	TL/m²
4	8 ve daha yüksek katlı binalar	1.600	TL/m²
5	Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel vb. yapılar	2.000	TL/m²
6	Güneş Enerjisi Santralleri ( GES )	100.000	TL/MW

Tapu İşlemleri İçin Gereken Evraklar (Cins değişikliği ve Kat Mülkiyeti İşlemleri)

Yapı Kayıt Belgesi,
Yapının mevcut durum projesi,
Maliklerin tamamının muvafakatnamesi,
Yapı kayıt belgesi için ödenen bedel kadar ilave harç ödenecektir.

Örnek:

4 katlı toplam alanı 400 m2 olan konut kullanımlı binanın arsa alanı 300 m2 ve birim rayiç bedeli 2.000 TL/m2’dir.

Bu bina için alınacak yapı kayıt bedeli:

Bina alanı : 400 m2

Bina inşaat maliyeti : 1.000 TL/m2

Arsa alanı : 300 m2

Arsa birim bedeli : 1.000 TL/m2

Arsa bedeli : 2.000 x 300 = 600.000 TL

Bina bedeli : 1.000 x 400 = 400.000 TL

Toplam bedel : 1.000.000 TL

Oran : %3

Harç bedeli : 1.000.000 x %3

Harç bedeli : 30.000 TL

Örnek:

Yukarıdaki örnekte bina ticari bina olsaydı

Bu bina için alınacak yapı kayıt bedeli:

Toplam bedel : 1.000.000 TL

Oran : %5

Harç bedeli : 50.000 TL

Örnek:

Bu binalarda kat mükiyeti tesis edilmesi durumunda ilaveten ödenecek harç hesaplaması aşağıda yer almaktadır:

Konut olan bina için : 30.000 TL

Ticari olan bina için : 50.000 TL

Tanımlar

Toplam İnşaat Alanı: Ortak kullanım alanları, ruhsata aykırı veya ruhsat alınmadan yapılan imalatlar / değişikler ile elde edilen alanlar da dahil olmak üzere, yapının tüm alanları toplamını ifade etmektedir.

Bağımsız Bölüm Alanı: Yalnızca bir bağımsız bölümde gerçekleştirilen ruhsata aykırı veya ruhsat alınmadan yapılmış imalatlar/değişiklikler için başvuru yapılmak isteniyor ise bu bağımsız bölümde yapılan imalatlar/değişiklikler ile elde edilen alan dahil olmak üzere, bağımsız bölümün brüt alanı belirlenmelidir.

Bir Bağımsız bölümü ilgilendiren aykırılıklar:

İskan alındıktan sonra sığnak ve otopark gibi ortak kullanım alanlarının bağımsız bölüme dönüştürülmesi, konutun ticari kullanıma ya da ticari kullanımın konuta dönüştürülmesi,
Bağımsız bölümlerin birleştirilmesi,
Balkon ve teras kapatılması,
Islak hacimlerde yer değişikliği gibi vb. aykırılıklar,

bir bağımsız bölüm için Yapı Kayıt Belgesi alınması gereken durumlara örnektir.

Karma Kullanım: Konut ve ticari amaçlı bağımsız bölümlerden oluşan karma kullanımlı bir yapı için başvuruda bulunulacak ise toplam konut ve toplam ticari bağımsız bölüm brüt alanlarının ayrı ayrı belirlenmesi gerekmektedir.

Bu belirleme yapılırken, konut yada ticari bağımsız bölümlerde ruhsata aykırı veya ruhsat alınmadan yapılan imalat / değişiklikler ile elde edilen alanların toplama dahil edildiğine dikkat edilmelidir.

Emlak vergisi hesabında kullanılan birim değer ilgili belediyesinden temin edilecektir.
Ayrıca belediyelerin internet sayfasından da temin edilebilir.
Yapının bulunduğu arsa/arazinin tapusu var ise tapudaki yüzölçümü bilgisi kullanılır.
Eğer yapı hazine veyahut belediye mülkiyetindeki bir arsa veya arazi üzerinde ise, yüzölçümü bilgisi yapı oturum alanı olarak hesaplanacaktır.
Yapıdaki konut ve ticari birim sayısı ayrı ayrı belirtilecektir.

Yapının iskansız olması durumunda;

Tüm bağımsız bölüm malikleri kendi bağımsız birimleri için değil, yapının tamamı için Yapı Kayıt Belgesi başvurusunda bulunabilecektir.
Hak sahiplerinden herhangi biri Yapı Kayıt Belgesi başvurusunda bulunacak ve bedelin tamamı ödendikten sonra Yapı Kayıt Belgesi düzenlenecektir.
Bu bedel malikler arasında eşit oranda paylaştırılacaktır.

Örnek:

Aşağıdaki örnekte 8 dairenin tamamı başvuruda bulunacaktır.

İskanlı bir yapıya sonradan eklenti yapılması durumunda;

Yapı Kayıt Belgesi başvurusu, ilgili bağımsız bölüme yapılan eklenti kısmı ile birlikte yapılacaktır.
Aşağıdaki örnekte olduğu gibi binanın iskanlı alanı 200m² iken ilave 30 m2 bina yapılmıştır.
Yapı Kayıt Belgesi başvurusu yapının tamamı için değil (200 m2 için değil), ilgili bağımsız bölüm ve eklenti kısmından oluşan yeni bağımsız bölüm alanı için yapılacaktır.

Hisseli taşınmazlarda yapının hissedarlardan birine ait olması durumunda;

Yapı Kayıt Belgesi başvuru bedeli, toplam yapı alanı ve yapı sahibinin arsadaki hissesi oranında hesaplanacak bedel üzerinden oluşturulacaktır.

Örnek:

Toplam 500 m2 arsa üzerinde yer alan hisseli arsa üzerinde yer alan 100 m2 bina Ahmet Yeşil’e aittir. Ahmet Yeşil’in arsadaki hissesi ¼’tür. Bina değeri 200.000 TL, arsa birim fiyatı da 1.000 TL/m2’dir.

Bu durumda:

Arsa Alanı (500 m2) x Arsa Birim Fiyatı (1.000 TL/m2)
Arsa Bedeli : 500.000 TL
Ahmet Yeşil Hisse Oranı : 1/4
500.000 TL/4 : 125.000 TL
Arsa Hissesi Bedeli : 125.000 TL
Bina Bedeli : 200.000 TL
Toplam Bedel : 325.000 TL

Hazine ve/veya Belediye taşınmazı üzerinde yapı bulunması durumunda;

Yapı Kayıt Belgesi bedeli, toplam yapı alanı ve yapı oturum alanı kullanılarak hesaplanacaktır. Arsa yüzölçümü beyan edilirken sadece binanın oturum alanı beyan edilecek binanın bahçesi vb. beyan edilmeyecektir.